現如今，國內外的物流園區建設開發模式主要分為政府主導模式、企業主導模式、政企聯合開發模式3類。
政府主導模式由政府統籌園區的規劃與建設，負責園區內道路、市政等基礎設施建設及物流園區招商引資。國內北京、長沙、西安等城市物流園區的建設均采用該模式。政府負責園區基礎設施建設，企業入駐園區經營，具有建設周期短且對城市物流環境改善明顯的特點。該模式下，園區的建設與城市總體規劃、物流發展規劃等高度一致，可操作性強。物流園區按照規劃進行實施，內部功能結構清晰，內外交通銜接有序。但是，政府主導模式的物流園區在建設初期需政府墊付部分資金，對政府財政會產生一定壓力。
企業主導模式由企業依托于自身雄厚的經濟實力及品牌影響力，吸引上下游產業及相關物流企業集聚，形成物流產業集聚區。國外以聯邦快遞成名的孟菲斯機場、國內杭州的傳化物流均是該模式的典型代表。這類物流園區依托大型企業建設，能夠帶動區域相關產業集聚，收益見效快，能夠給城市帶來良好的經濟效益。不容忽視的是，物流園區依托于大型企業上下游延伸而形成，產業相對單一。而且企業以追求利潤為目的，缺乏對園區的整體規劃，與周邊建筑及產業的融合度存在一定問題。
政企聯合開發模式是上述兩種模式的整合，通過政府與主導企業之間協調，共同推進物流園區的開發與建設。政府發揮宏觀調控作用，依托于物流園區規劃，推進物流園區向標準化、規范化方向發展，通過園區的招商引資，引入更多與園區功能定位相匹配的企業，從而完善物流園區的功能。國內在建的鄂州空港物流園依托省市政府與順豐的共同合作，著力構建區域性貨運樞紐，是政企聯合開發模式的代表。這類物流園區有利于發揮政府與企業的zui大優勢，實現優勢互補。但是，政府與主導企業應建立良好的溝通與協調機制，以盡量避免園區運營成熟后在經營決策權及收益方面產生分歧。
國內的物流園區開發普遍采用政府主導模式，隨著政府簡政放權的深入推進，物流業作為市場化程度相對較高的基礎性先導產業，按照“政府搭臺、企業唱戲”的運營思路，應采用基于規劃許可和監督下的企業主導模式或政企聯合開發模式，從而發揮政府的空間引導、產業引領、企業監督職能，強化企業的能動性與發展活力，這樣既可以降低政府的財政負擔，又能與城市規劃、產業與用地相協調，同時也有利于物流園區及企業經營，這也將是未來物流園區開發的趨勢。
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